Leitfaden für Käufer von Eigentumsimmobilien in Spanien (Nicht-Residenten)
Antworten auf oft gestellte Fragen (FAQ):
Kaufprozess
Was sind die Etappen beim Kaufprozess?
Das Eigentum wird ausgewählt und die Bedingungen vereinbart. Das Eigentum muss dann abgesichert werden. Dies kann durch einen Privatvertrag zwischen beiden Seiten erfolgen. Es ist üblich, dass 10% des Kaufpreises zu diesem Zeitpunkt bezahlt werden. Bei Abschluss muss ein Übertragungsdokument, die Kaufurkunde ('escritura publica') in einem spanischen Notariat von beiden Parteien unterzeichnet werden.
Rechtsfragen
Ist es notwendig einen Notar einzuschalten?
Ja. Der Notar bescheinigt die Kaufurkunde als registriertes öffentliches Dokument.
Wer bezahlt die Rechtskosten?
Theoretisch bezahlt der Verkäufer die Notariatskosten, wenn nicht anders vereinbart. Die Gebühren sind gesetzlich auf der Basis einer Gleitskala festgelegt. Es ist ratsam einen einheimischen Rechtsanwalt zu beauftragen, der die Muttersprache des Käufers spricht, der die rechtlichen Bedingungen der Immoblie überprüft (Lizenzen, mögliche Belastungen usw.) und den Käufer über alle Aspekte der Investition informiert.
Die Rechtsanwaltskosten betragen 0,5-1% des Kaufpreises.
Die Gebühren für Immobilienagenturen hängen von der Region und auch von der Art des Eigentums ab. In ganz Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer die Kommission bezahlt. Die Kommission ist normalerweise ein Prozentsatz des Verkaufspreises (obwohl eine feste Gebühr zwischen Verkáufer und Agentur vereinbart werden kann) und kann je nach Preis des Eigentums variieren.
Steuern
Gibt es eine Steuer auf den Übergang der Immobilie?
Neubauten werden mit 7% Mehrwertsteuer (IVA) plus 1% Stempelgebühr besteuert, die der Käufer bezahlt. Jedoch bei städtischen Grundstücken, Geschäftslokalen und bestimmten (von Häusern unabhängigen) Garagen, die von Promotoren oder Handelsunternehmen erworben werden, beträgt die MwSt 18%.
Bei Wiederverkäufen wird eine Steuer für den Übergang von Eigentum von 7% erhoben.
In allen Fällen ist eine Gemeindesteuer, die Wertzuwachssteuer ('plusvalia') zu entrichten, die nicht mit der Kapitalertragssteuer zu verwechseln ist. Es ist eine Steuer, die von der Gemeinde nur auf den Wertzuwachs des Grundstücks erhoben wird. Theoretisch wird die 'plusvalía' vom Verkäufer bezahlt. Dennoch kann die Zahlung dieser Abgabe zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden.
Register
Muss der neue Besitzer das Eigentum registrieren?
Ja, das geschieht durch Grundbucheintrag der notariellen Kaufurkunde ('escritura publica') im Eigentumsregister. Die Registrierung ist der letzte Schritt um Ihren rechtsmässigen Anspruch auf das Eigentum abzusichern.
Eigentümerschaft
Gibt es verschiedene Arten der Eigentümerschaft?
Besitzer eines Eigentums können Einzelpersonen, aber auch eine oder mehrere Unternehmen sein. Dies können spanische Firmen sein, Unternehmen von Ländern, die mit Spanien bilaterale Steuerabkommen haben, Offshore-Unternehmen oder eine Kombination aus beiden.
Aufenthaltserlaubnis
Ist es nötig eine Aufenthaltserlaubnis ('permiso de residencia') zu haben?
Für Staatsangehörige von EU-Ländern und Bürgern aus der Schweiz ist es nicht notwendig.
Bürger aus Ländern, die nicht zur Europäischen Union gehören und die permanent ihren Aufenthaltsort in Spanien haben wollen, brauchen zuerst ein Spezialvisum vom spanischen Konsulat ihres Heimatlandes.
Mit diesem Visum können sie dann die Aufenthaltserlaubnis beantragen.
Expertenberatung:
Die Gesetze ebenso wie die persönlichen Umstände sind kontinuierlichen Änderungen unterworfen.
Diese Fragen und Antworten sind generell zu sehen und wir empfehlen Ihnen dringend einen professionellen Rechtsanwalt oder Finanzberater zu kontakten. Unser Büro empfiehlt Ihnen gern renommierte Experten aus beiden Bereichen.
Jährliche Immobiliensteuern
Grundsteuer - I.B.I . (Impuesto Bienes Inmuebles)
Das ist die jährliche Grundsteuer, die an die Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) zu zahlen ist und die normalerweise 0.85% des Katasterwertes (valor catastral) beträgt. Dieser Wert ist wichtig, weil auf seiner Grundlage diese und andere Steuern berechnet werden. Wenn Sie beim Kauf den letzten IBI-Steuerbescheid des Verkäufers einsehen, finden Sie dort den Katasterwert und die genaue Höhe der Grundsteuer.
Einkommenssteuer für Nicht-Residenten
Diese Steuer wird jährlich erhoben und ist im folgenden Jahr zu zahlen. Die Berechnung ist wie folgt:
Das spanische Finanzamt spricht Ihnen ein fiktives Einkommen von jährlich 2% des Katasterwertes Ihres Eigentums zu. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25% Einkommenssteuer für Nichtresidenten abzuführen, mit anderen Worten 0,5% des Katasterwertes. Wenn Ihr Katasterwert nach1994 stark gewachsen ist, liegt Ihr fiktives Einkommen nur bei 1,1%.
Vermögenssteuer
Auch Nicht-Residenten, die lediglich eine Immobilie in Spanien besitzen, unterliegen der Pflicht für ihr Eigentum Vermögenssteuer zu zahlen.
Die Grundlage ist eine Gleitskala mit Steuersätzen zwischen 0.20% und 2.5%. Die Berechnungsgrundlage ist der höchste der folgenden Werte
a) Katasterwert; b) Schätzwert des Finanzamts; c) Der in der notariellen Kaufurkunde angegebene Kaufpreis.
Nicht-Residenten mit Eigentum in Spanien sind verpflichtet jedes Jahr die Steuererklärung für Einkommens- und Vermögenssteuer auf Formblatt 214 einzureichen.
Eigentum von nicht residenten Unternehmen
Wenn ein nicht residentes Unternehmen Besitzer eines Eigentums ist, wird eine spezielle Steuer erhoben. Seit 1996 ist der angewandte Tarif 3% des Katasterwerts dieses Eigentums.
Andere Steuern und Ausgaben
Müllabfuhr
Die Abgaben für die Müllabfuhr sind bei der Gemeindeverwaltung zu entrichten.
Gemeinschaftskosten
Das sind die Abgaben, die an die Eigentümergemeinschaft für Dienstleistungen und Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen zu zahlen sind, wenn das Eigentum sich in einer Siedlungs- oder Apartmentanlage befindet.
Die obige Information versteht sich als Leitfaden und kann Fehlern, Auslassungen oder Irrtümern unterliegen. Ihre Richtigkeit ist nicht garantiert.